BPD Woningfonds wil duizenden huurwoningen met huur rond 1000 euro neerzetten

BPD Woningfonds, zuster van de gelijknamige gebiedsontwikkelaar, werd in 2019 opgericht om voor 2030 liefst 15.000 middeldure woningen te realiseren in stedelijke omgevingen in Nederland. De Rabobank investeert en financiert. Het interview met Lam (58) vindt plaats in het hoofdkantoor van BPD, in het Burgerweeshuis bij metro Amstelveenseweg. 'Elke maand worden hier rondleidingen gegeven, het is een rijksmonument. Zelf woon ik in Breda, maar ik werk al 25 jaar in Amsterdam. Ik ken de stad dus goed.'

'De business case moet gewoon normaal zijn. Onze sweet spot zit op huurprijzen tussen 900 en 1150 euro. Wat onze kracht is, is dat we in een vroeg stadium betrokken zijn bij de ontwikkeling en het realiseren van de woningen die we in onze portefeuille opnemen. Dat biedt veel voordelen, al betalen we gewoon een marktconforme prijs.'

'De Wet Betaalbare Huur koppelt de huurprijs die je mag vragen aan de kwaliteit van de woning, met punten via het woningwaarderingssysteem. Zeker 90 procent van onze woningen heeft genoeg punten om ook in de vrije sector te kunnen vallen. Wij verhuren ze voor prijzen waarmee ze betaalbaar zijn voor inkomens tussen één en twee keer modaal. De wet heeft vooral effect op oudere huurwoningen en woningen met een lage kwaliteit die nu eigenlijk voor een te hoge prijs worden verhuurd vanwege de schaarste. Wij hebben daar geen last van.'

'Ja, Amsterdam is een moeilijke markt, altijd al geweest. Elk project wordt apart op zijn merites beoordeeld. We zouden graag meer doen in deze stad. Het kost heel veel tijd om een locatie door het planningsproces te halen.'

'Door een cap te zetten op de periode dat planning maximaal mag duren, bijvoorbeeld. Ook zou er veel beter samengewerkt kunnen worden. De gemeente moet haar strategische partners herkennen. Zie beleggers en ontwikkelaars niet als een tegenstander, we zijn partners. Er is te weinig samenwerking, ook tussen corporaties en de gemeente. Op stadsniveau kun je intensief samenwerken. In Eindhoven gebeurt dat bijvoorbeeld al. Daar werken mensen van de gemeente en een corporatie op dezelfde verdieping letterlijk samen. Dan is er ook vertrouwen dat afspraken worden nagekomen.'

'Dat is ons hele uitgangspunt. Wij zijn daarom ook gestart met werken met fabrieksmatige bouw. Snelheid is het grootste voordeel, de kostprijs is nu nog niet lager dan traditionele bouw. Al denken we wel dat het voor lagere onderhoudskosten gaat zorgen, omdat je veel meer grip hebt op de kwaliteit als je in een fabriek bouwt, in tegenstelling tot buiten in weer en wind.'

'Dat klopt. Al is er op het gebied van gevel, structuur en gevelelementen tegenwoordig veel flexibiliteit bij fabrieksmatige bouw. Alleen als er extreme gevelelementen worden geëist is dat soms problematisch.'

'Bij World of Food in Zuidoost komen 165 middeldure appartementen en we worden mede-eigenaar van het foodcourt. De samenwerking met stadsdeel Zuidoost is daar erg goed. We betrekken lokaal ondernemerschap, wat de gemeente belangrijk vindt. Bij Sloterdijk, waar 32 woningen komen, is het eigenlijk best een apart verhaal. Het was eerst het plan dat er een bewonerscoöperatie zou komen waarbij de bewoners samen eigenaar zouden worden. Zij kregen echter de financiering niet rond. Wij hebben aangeboden daar als belegger en verhuurder in te springen. En we gaan daarbij ook de samenwerking aan met het OLVG. Het is voor Amsterdam, en voor ons, heel belangrijk om mensen met cruciale beroepen te huisvesten. Maar de gemeente had lange tijd een grote voorkeur voor collectieve initiatieven zoals de wooncoöperatie, dus we merken dat soms de hakken in het zand worden gezet.'

'Voor ons is dat geen belemmering, voor veel ontwikkelaars wel. Je moet het wel rond krijgen. Op sociale huur zijn de marges flinterdun, op middenhuur een beetje en op de vrije sector moet je je winst maken. Je moet uit kunnen komen, en je planning kunnen halen. Dat is vaak problematisch, want tijd is duur. Processen duren veel te lang. Ondertussen betaal je wel rente. Dat zie je dus terug in de huurprijzen. Als je die tijd zou kunnen halveren, kun je met minder hoge huren een sluitende business case hebben.'

'We zien een stapeling van ambities bovenop de vereisten die er landelijk al zijn. Daarmee komen de betaalbaarheid en het volume in het gedrang. Ik zou zeggen, herken ons als partner en schakel die ambities een tandje lager. Onze woningen zijn gewoon hartstikke goed. Qua energielabel varieert het tussen A+ en A++++. Dat merken mensen echt in hun portemonnee, de energierekening is heel laag.'

Dit artikel is eerder verschenen op Telegraaf.nl. Auteur: Marlou Visser, Beeld: Richard Mouw