Initiatief, lef en daden voor oplossen woon-zorgkloof
Over veel onderwerpen zijn Tak Lam en Rick Hogenboom het eens. Waar de één een kwestie schetst, kent de ander wel een oplossing. Als Hogenboom een van de oorzaken van de woon-zorgkloof benoemt – dubbele vergrijzing – brandt Lam los. Tak Lam: ‘Die dubbele vergrijzing is grotendeels verantwoordelijk voor de gigantische druk op de woningmarkt. Er komen steeds meer ouderen en die worden ook nog eens veel ouder, tonen cijfers van het CBS aan. Dubbelop dus. Daardoor komen we in 2040 maar liefst 100.000 plekken in de verpleeghuiszorg tekort.’ Rick Hogenboom: ‘Daarbij groeien de personeelsaantallen helaas niet mee. Als het niet meer mogelijk is om voldoende ouderen goed onderdak te bieden in een verpleeghuis, dan zijn er woningen nodig waarin zij langer kunnen blijven wonen. Gelijkvloers met ruime draaicirkels voor rolstoelen, en met trap- en tilliften en voorzieningen voor (zorg)technologie, is zo’n woning geschikt voor de toenemende kwetsbaarheid en zorgbehoefte van ouderen. Ook belangrijk is dat bewoners gemakkelijk anderen kunnen ontmoeten, want (kwetsbare) ouderen gaan minder vaak de deur uit en dan groeit de vereenzaming. Mantelzorg en een zorgzame buurt kunnen daarin een oplossing bieden.’
Betaalbaar wonen en zorg
Lam: ‘Dit sluit goed aan bij de missie van BPD Woningfonds: betaalbare huurwoningen bouwen, niet alleen voor middeninkomens maar ook voor ouderen met een zorgvraag. Onze ambitie is om rond 2030 minstens vijfduizend woningen voor senioren in portefeuille te hebben, waaronder zorggeschikte woningen en woonzorgconcepten gericht op verpleegzorg. Dat kunnen huurappartementen zijn of hofwoningen, met alle voorzieningen op de begane grond, een gemeenschappelijke tuin en soms een ontmoetingsruimte. Die sociale infrastructuur is belangrijk. Verder denken we na over het clusteren van woningen die geschikt zijn voor mensen met een zwaardere zorgvraag, mét algemene ruimten en voorzieningen binnen bijvoorbeeld een wijkcentrum. Doordat we dat op een grotere schaal doen, worden deze voorzieningen beter te bekostigen. Bij het inrichten van wijken is het vervolgens van belang om een stabiele samenstelling te waarborgen, met diverse typen huishoudens en verschillende leeftijdsgroepen. Op die manier houd je niet alleen de vitaliteit in stand, maar ook de mantelzorgcapaciteit.'
Sociaal systeem en betere mix
Hogenboom: ‘Door dat te clusteren ontstaat er een sociaal systeem. Regel daarbij 24/7-zorg en een goede achterwacht voor spoedgevallen. Het is mooi om te horen dat BPD geclusterde woningen bouwt waar zorg kan worden geleverd en mensen elkaar kunnen ontmoeten. Dat hebben we ook gedaan bij zorgcentrum de Posten in Enschede. Als onderdeel van een plan om een deel van de bestaande bouw te transformeren naar zorggeschikte huurappartementen, gingen we in gesprek met wijkbewoners en vroegen wat zij nodig hebben. Veel mensen blijken niet na te denken over hoe ze later willen wonen, als ze ziek worden of wanneer hun partner wegvalt. We inventariseerden ook wie een mantelzorg- of vrijwilligersrol zou willen vervullen. En met voorlichtingsbijeenkomsten toonden we mensen wat dementie is. Zo wennen buurtgenoten – bijvoorbeeld het personeel in het winkelcentrum – eraan dat ze mensen met dementie tegenkomen. Doordat zij hier kunnen blijven wonen, houden ze de regie over hun leven en blijven ze langer zelfredzaam.’ Lam: ‘Wij zijn hier ook mee bezig. In De Caai in Eindhoven bijvoorbeeld, komt een gemengde wijk met commerciële voorzieningen en horeca. Van de 700 nieuwbouwwoningen die worden gebouwd, nemen wij als fonds er 430 af bestemd voor middenhuur, plus 42 zorgstudio’s voor dementiezorg, geleverd door zorgprovider Het Gastenhuis. Deze aanpak gaan we niet alleen binnenstedelijk toepassen, maar ook aan randen van andere steden en dorpen. Hiervoor trekken we vaak op met woningcorporaties, die zich bezighouden met sociale huurwoningen. Zo ontwikkelen wij in Overvecht-Zuid – een wijk die bestond uit veel sociale huurwoningen − 180 middenhuurappartementen erbij. Daardoor kunnen we samen met een corporatie een gebiedsontwikkeling financieel gezond houden en ontstaat er op wijkniveau een betere mix in inkomensklassen.’
Sectoren die elkaar versterken
Hogenboom: ‘Dat zie ik ook hier in Enschede gebeuren. In een buurt waar de inkomens relatief laag zijn helpt zo’n mix in typen bewoners de vitaliteit en leefbaarheid van een wijk enorm. Wél maak ik me zorgen over de geringe snelheid waarmee wij als land deze problematiek oppakken. Daarom zijn verbindingen nodig. Ontwikkelaars, gemeenten en zorgorganisaties moeten een driehoek vormen om hiermee met elkaar aan de slag te gaan.’ Lam: ‘Gemeenten moeten dan wel eerst meer locaties gaan aanwijzen, die bovendien goed passen bij de woonwensen en behoeften van ouderen. Vaak staan starters meer op de radar dan ouderen, dus ik ben wel blij dat de gemeentelijke woon-zorgvisies steeds meer terugkomen in de bouwprogramma’s. Daarnaast moet er meer vertrouwen en samenwerking komen tussen de vastgoed- en zorgsector. Dat begint met elkaar en elkaars werelden leren kennen. Beide sectoren kunnen elkaar zeker versterken: als fonds brengen wij vastgoedexpertise en investeringscapaciteit in, terwijl een zorginstelling focust op het inrichten van de zorg voor de bewoners in zo’n nieuw complex.’ Lam vervolgt: ‘Naast woningcorporaties zullen vooral pensioenfondsen in dit soort projecten investeren. Ten opzichte van “gewone” huurwoningen stellen wij als fonds lagere rendementseisen aan zorgwoningen. Uiteindelijk zal de waardeontwikkeling van zorgwoningen toch wel de normale, oplopende trend volgen.’
Koplopers die met lef de dingen anders doen
Hogenboom: ‘Bedenk daarbij dat meer nieuwe woningen voor ouderen de doorstroming op de gehele woningmarkt maximaal bevordert. Om die woningen te kunnen bouwen, pleit ik ervoor dat op door gemeenten aangewezen woningbouwlocaties voor ouderen in pilots alle knellende wet- en regelgeving – zoals inkomensgrenzen bij het toewijzen en zorgwetten die samenwerking tussen verschillende domeinen beperken – wordt losgelaten. En dat financieringsstromen uit allerlei regelingen worden samengevoegd. Neem de Wet langdurige zorg (Wlz), de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) en de Zorgverzekeringswet (Zvw). Die luisteren en praten niet met elkaar, terwijl je − als je de bijbehorende potten geld bij elkaar optelt − op wijken buurtniveau prima afspraken kunt maken.’ Lam: ‘Ik zie dat ook wel zitten. Het zou mooi zijn als het Rijk en gemeenten op dit thema in zee gaan met vastgoed- en zorgpartijen die initiatief tonen en het maatschappelijk belang vooropstellen. Sloop dan ook de inefficiënties uit het systeem, zodat die zorgkosten echt lager worden.’ Hogenboom: ‘Klopt, we kunnen de zorg veel slimmer organiseren. Je hebt in Enschede flats waar soms zes zorgmedewerkers van verschillende organisaties in dezelfde lift naar de bewoners gaan. Schrap de marktwerking, leg de uitvoering bij één organisatie en je wint heel veel. Een randvoorwaarde daarbij is bestuurlijke continuïteit, maar ik zie bij zorgorganisaties veel wisselingen in het management. Dat moet aangepakt worden. Deze materie vergt een lange adem, want ook gedrag en bedrijfscultuur spelen een rol.’ Lam: ‘We hebben koplopers nodig die met lef de dingen anders doen, beter doen en dan ook continu. Het is tijd dat we de urgentie van de groeiende woningvraag in daden omzetten. Die rol pakken wij als BPD Woningfonds graag op.’
